L’immobilier d’investissement représente aujourd’hui l’un des piliers les plus solides de la constitution de patrimoine. En plus de générer des revenus locatifs réguliers, ce type d’investissement permet, grâce à des dispositifs fiscaux spécifiques, de réduire considérablement sa pression fiscale. C’est ce qu’on appelle l’immobilier de défiscalisation.

Qu’est-ce que l’immobilier de défiscalisation ?

Il s’agit d’un investissement immobilier qui permet à l’acquéreur de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’un engagement, le plus souvent locatif, sur une certaine durée. L’objectif est double : dynamiser le marché de l’immobilier dans des zones stratégiques et inciter les contribuables à investir dans le logement locatif.

Les principales lois fiscales de défiscalisation immobilière :

1. Le dispositif LLI

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif qui permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier neuf à un prix inférieur au marché, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs. Destiné à dynamiser le marché locatif dans les zones tendues, il repose sur des logements à loyers modérés, accessibles aux ménages aux revenus intermédiaires.

Jusqu’en 2023, ce dispositif était exclusivement réservé aux institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurance, etc.). Grâce à une évolution législative introduite par la loi de finances 2024, les particuliers peuvent désormais accéder à ce type d’investissement.

🔹Avantages du dispositif LLI

Investir en LLI présente plusieurs avantages financiers et fiscaux :
• Une TVA réduite à 10 % : Contrairement à un achat immobilier classique soumis à une TVA de 20 %, le LLI bénéficie d’un taux réduit à 10 %, entraînant une baisse immédiate du prix d’achat.
• Un crédit d’impôt sur la taxe foncière : La taxe foncière est intégralement remboursée sous forme de crédit d’impôt chaque année, jusqu’à 20 ans.
• Une rentabilité sécurisée par une forte demande locative : Les biens en LLI sont situés dans des zones à forte tension locative (zones A, A bis et B1), où les appartements se louent rapidement.
• Un prix d’acquisition inférieur au marché : Grâce à ses conditions avantageuses, le prix d’un bien en LLI est inférieur aux logements neufs classiques.

🔹Conditions du dispositif LLI

Pour bénéficier des avantages du LLI, l’investisseur doit respecter trois conditions principales :

I. Acquérir le bien via une société (SCI ou SASU) : La société peut être soumise à l’Impôt sur le Revenu ou à l’Impôt sur les Sociétés.
II. Respecter une durée minimale de détention de 20 ans : L’obligation de location est nécessaire pour conserver l’éligibilité au crédit d’impôt.
III. Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires : Similaires aux conditions du Pinel 2024, ces plafonds garantissent l’accessibilité des logements concernés aux ménages aux revenus intermédiaires.

🔹Biens éligibles au dispositif LLI

• Situés dans des zones tendues (A bis, A, B1) ou des secteurs spécifiques (territoires de réindustrialisation, grandes opérations d’urbanisme, opérations de revitalisation de territoire).
• Logements neufs ou acquis en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
• Respect des normes de construction récentes (performances énergétiques, isolation).
• Conformité aux normes thermiques RE 2025 (consommation énergétique réduite, confort phonique et thermique optimisé).

🔹Exemple concret

Prenons l’exemple d’un T2 à Cannes en Zone A

• Prix d’un T2 en zone A en accession libre : 249 000€
• Prix du même bien en LLI : 228 050€
• Économie réalisée : 20 750,00€

En termes de rentabilité :

• Loyer mensuel : 770,00€
• Économie cumulée sur la taxe foncière sur 20 ans : 17 237€
• Prix de revente estimé en 2045 : 303 827€ (Revalorisation à 1% par an)
• Gain net d’impôt après 20 ans : 92 806€

Le Logement Locatif Intermédiaire s’impose comme une solution idéale pour les investisseurs cherchant un placement rentable, sécurisé et fiscalement optimisé. Avec ses avantages uniques, il représente l’un des dispositifs les plus performants.

📌 À retenir

2. La loi Denormandie

Le dispositif Denormandie est un avantage fiscal pour l’investissement locatif dans l’ancien avec travaux, destiné à encourager la rénovation de logements anciens dans certaines villes françaises.

Il a été lancé en 2019 pour compléter le dispositif Pinel, qui concerne l’investissement locatif dans le neuf.

🔹 Objectif du dispositif Denormandie

Favoriser la réhabilitation de logements anciens situés dans des centres-villes dégradés, en offrant une réduction d’impôt aux particuliers qui :

• Achètent un bien immobilier ancien dans certaines communes,
• Y réalisent des travaux de rénovation importants,
• Le mettent en location à un loyer plafonné, à des locataires sous conditions de ressources.

🔹Conditions à respecter

✅ I. Localisation

Le logement doit être situé dans une commune éligible, notamment :

• Une des 222 villes du programme Action Cœur de Ville,
• Ou une commune ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

✅ II. Travaux de rénovation

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux), et doivent viser à :

• Améliorer la performance énergétique (chauffage, isolation, etc.),
• Rénover des surfaces habitables (cuisine, salle de bain, etc.).

Les travaux peuvent être réalisés par l’acquéreur ou une entreprise, mais doivent être achevés dans les 30 mois suivant l’achat.

✅ III. Location

• Location non meublée,
• À titre de résidence principale du locataire,
• Respect des plafonds de loyers,
• Respect des plafonds de ressources des locataires.

🔹Réduction d’impôt

La réduction d’impôt fonctionne sur le même modèle que le dispositif Pinel :

Le prix total pris en compte est plafonné à 300 000 €, avec un plafond de 5 500 €/m².

🔹Exemple concret

Un particulier achète un appartement ancien à 140 000 € et réalise 60 000 € de travaux éligibles, soit un total de 200 000 €.

• Il s’engage à le louer 9 ans dans une commune Denormandie.
• Il bénéficie d’une réduction d’impôt de 18 % de 200 000 €, soit 36 000 € étalés sur 9 ans (4 000 €/an).

📌 À retenir

3. Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux est un avantage fiscal destiné aux investisseurs qui réalisent des travaux de restauration complète sur des immeubles anciens situés dans des zones protégées. Il s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés souhaitant réduire leur impôt tout en contribuant à la préservation du patrimoine architectural français.

🔹Objectif du dispositif Malraux

Encourager la restauration d’immeubles anciens dans des quartiers historiques ou dégradés, pour :

• Préserver le patrimoine architectural,
• Redynamiser les centres-villes anciens.

🔹Fonctionnement du dispositif Malraux

Un investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, en contrepartie :

• D’un engagement à restaurer totalement un immeuble situé dans une zone éligible,
• Et de le mettre en location nue (non meublée) à usage d’habitation principale pendant au moins 9 ans.

🔹Zones éligibles

Le bien doit se situer dans :

• Un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé,
• Ou dans une zone ayant un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP),
• Ou dans un quartier ancien dégradé ou labellisé NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain).

🔹Réduction d’impôt

La réduction s’applique sur le montant des travaux éligibles (et non sur le prix d’achat du bien), dans la limite de 400 000 € de travaux sur 4 ans.

Exemple : pour 100 000 € de travaux dans un secteur sauvegardé → réduction d’impôt de 30 000 €, répartie sur la durée des travaux (généralement 1 à 4 ans).

🔹Conditions principales

I. Les travaux doivent être réalisés sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France (ABF).
II. Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la fin des travaux, pour une durée minimale de 9 ans.
III. Location nue uniquement, à titre de résidence principale (pas de location meublée ou saisonnière).
IV. Aucun plafond de loyer ou de ressources du locataire (contrairement à d’autres dispositifs comme Pinel ou Denormandie).

🔹Avantages du dispositif Malraux

✅ Réduction d’impôt importante (jusqu’à 120 000 € sur 4 ans)
✅ Non soumis au plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an
✅ Valorisation d’un bien de prestige dans des secteurs recherchés
✅ Contribution à la sauvegarde du patrimoine

📌 À retenir

4. Le régime du Monument Historique

Le dispositif Monuments Historiques (MH) est un régime fiscal très avantageux en France, destiné aux propriétaires de biens classés ou inscrits comme Monuments Historiques, qui réalisent des travaux de restauration sur ces biens.

Il s’adresse particulièrement aux contribuables à forte imposition, car il permet de déduire 100 % des dépenses de restauration du revenu global, sans plafonnement.

🔹 Objectif du dispositif

Encourager la conservation du patrimoine architectural français en incitant fiscalement les particuliers à :

• Acheter des immeubles protégés au titre des Monuments Historiques,
• Réaliser les travaux de restauration ou d’entretien nécessaires,
• Conserver ou louer le bien selon certaines conditions.

🔹 Biens concernés

Le bien immobilier doit être :

• Classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques,
ou labellisé par la Fondation du Patrimoine (dans certains cas),
• Conservé pendant au moins 15 ans par le propriétaire.

🔹 Déductions fiscales

✅ 100 % des dépenses de travaux, d’entretien, de charges foncières et d’intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global (et non seulement des revenus fonciers).

Il n’y a pas de plafonnement : ce régime est hors du plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an.

🔹 Conditions à respecter

Pour bénéficier du régime MH :

I. Le bien doit être conservé pendant 15 ans après acquisition.
II. Les travaux doivent être autorisés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).
III. Le bien peut être :
◦ Loué (pas d’obligation de plafonnement de loyers ou de ressources),
◦ Ou occupé à titre de résidence principale ou secondaire.

🔹 Avantages du dispositif Monuments Historiques

🔹 Exemple concret

Un contribuable achète un immeuble classé Monument Historique pour 500 000 € et engage 300 000 € de travaux de restauration validés par les ABF.

➡️ Il peut déduire 300 000 € de son revenu global sur 1 à 3 ans.
➡️ S’il est dans la tranche marginale d’imposition à 45 %, il économise jusqu’à 135 000 € d’impôts.

📌 À retenir

5. Le statut LMNP

Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal français qui permet à un particulier de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants, notamment en amortissant le bien et en réduisant ses impôts sur les loyers.

C’est l’un des dispositifs préférés des investisseurs qui veulent générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés, tout en conservant une grande souplesse de gestion.

🔹 Fonctionnement du statut LMNP ?

Le statut LMNP s’applique lorsque vous :

• Louez un logement meublé (résidence principale du locataire),
• Percevez moins de 23 000 € de loyers/an ou moins de 50 % de vos revenus globaux,
• Et que vous n’êtes pas inscrit au registre du commerce comme loueur professionnel.

Dans ce cas, vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel.

🔹 Conditions pour bénéficier du LMNP

I. Logement meublé : le bien doit comporter tous les meubles et équipements nécessaires à une occupation normale (lit, table, chaises, vaisselle, frigo, etc.).
II. Revenus locatifs :
a. Inférieurs à 23 000 € par an,
ou
b. Inférieurs à 50 % de vos revenus globaux.
III. Inscription : vous devez vous enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce (formulaire P0i) pour obtenir un numéro SIRET.

🔹 Deux régimes fiscaux possibles

✅ Régime Micro-BIC (simplifié)

• Si vos revenus < 77 700 €/an (plafond 2025).
• Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus.
• Pas de possibilité de déduire les charges réelles ou d’amortir le bien.

✅ Régime Réel Simplifié (très utilisé)

• Vous pouvez déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.).
• Amortissement du bien immobilier et du mobilier : permet souvent de ne pas payer d’impôt sur les loyers pendant 10 à 20 ans.
• Comptabilité obligatoire (souvent confiée à un expert-comptable).

🔹 Types de biens concernés

• Studios, appartements, maisons loués meublés,
• Logements dans des résidences services (étudiantes, seniors, tourisme, affaires),
• Biens en location courte durée (Airbnb, sous conditions).

🔹 Avantages du LMNP

🔹 Comparaison avec d’autres dispositifs

📌 À retenir

6. Le Déficit Foncier

Le Déficit Foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de réduire leur impôt sur le revenu en déduisant certains frais et travaux liés à un bien immobilier ancien mis en location.

🔹 Fonctionnement du Déficit Foncier

Le déficit foncier intervient lorsque les charges liées à un bien locatif (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) dépassent les revenus locatifs perçus. Ce déficit peut alors être imputé sur le revenu global, dans certaines limites, ce qui permet de payer moins d’impôts.

🔹 Avantages fiscaux du Déficit Foncier

• Le déficit foncier (hors intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
• L’éventuel excédent de déficit au-delà de 10 700 € peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Les intérêts d’emprunt, eux, sont déductibles uniquement des revenus fonciers, et non du revenu global.

🔹 Les charges déductibles

Les charges pouvant générer un déficit foncier sont les suivantes :

• Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors construction ou agrandissement)
• Intérêts d’emprunt
• Taxes foncières
• Frais de gestion locative
• Assurance propriétaire non occupant (PNO)

🔹 Conditions à respecter

I. Location nue (non meublée) du bien pendant au moins 3 ans après imputation du déficit.
II. Le bien doit être à usage d’habitation.
III. Le régime d’imposition choisi doit être le régime réel (et non le micro-foncier).

🔹 Pour quel type d’investissement ?

Le déficit foncier est particulièrement intéressant pour :

• Les contribuables fortement imposés
• Les investisseurs dans l’ancien avec des travaux importants à réaliser
• Ceux qui veulent éviter les contraintes de dispositifs comme la loi Pinel tout en bénéficiant d’une réduction fiscale

🔹 Exemple concret

Un investisseur perçoit 8 000 € de loyers/an et réalise 20 000 € de travaux éligibles :

➡️Le déficit est de : 20 000 € – 8 000 € = 12 000 €
➡️Il peut imputer 10 700 € sur son revenu global (réduction d’impôt significative)
➡️Les 1 300 € restants seront reportés sur ses revenus fonciers futurs

Conclusion

Investir dans l’immobilier de défiscalisation permet non seulement de se constituer un patrimoine de qualité et durable, de préparer sa retraite mais aussi de bénéficier d’allègements fiscaux importants. Ces dispositifs, bien que variés, nécessitent une analyse approfondie de sa situation patrimoniale, de ses objectifs et de sa capacité d’endettement. Il est donc fortement recommandé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert fiscal avant de se lancer.

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